東京で失敗しない部屋選び7つの基準と内見チェックリスト

1家賃の上限は「手取りの3分の1」を目安に

家賃の目安としてよく使われるのが、手取り月収の3分の1です。たとえば手取り24万円なら8万円が上限の目安になります。毎月かかる管理費・共益費も含めた金額で考えるのがポイントで、当サイトの検索でも「管理費込み」で絞り込めます。

東京都全体の一人暮らし向け（1R〜1DK）の賃料中央値は9.8万円でした（2026年11月3日時点）。区ごとの違いは家賃相場レポートで比べられます。

2初期費用は家賃の4〜5か月分を見ておく

契約時には、家賃のほかに敷金・礼金・仲介手数料・前家賃・保証会社の保証料・火災保険料などがかかります。家賃9.8万円（敷金1か月・礼金1か月）の場合の目安を図にしました。

当サイトの掲載物件では、礼金なしが64%、敷金なしが54%ありました。初期費用を抑えたいときは「礼金なし」「敷金なし」の条件で探すと選択肢がぐっと広がります。

3駅徒歩は「10分」が家賃の分かれ目

一人暮らし向けの部屋を駅徒歩別に比べると、徒歩10分を超えたところで家賃がはっきり下がります。毎日の通勤時間と家賃の差を天秤にかけて、自分にとってちょうどよい距離を決めましょう。

駅徒歩5分以内・相場11.2万円 11.2万円/月管理費等 10,000円 1R・29㎡・築4年 台東区　三ノ輪駅徒歩4分 この部屋を見る → VS 駅徒歩11〜15分・相場7.5万円 7.5万円/月管理費等 3,000円 1K・16.4㎡・築16年 杉並区　永福町駅徒歩13分 この部屋を見る →

駅から少し離れるだけで、同じ一人暮らし向けでも家賃がぐっと下がります。浮いた分を広さや設備に回すのもひとつの考え方です。

写真は当サイトに掲載中の物件です（家賃が相場に近い部屋を自動で選んでいます）。

徒歩分数は「80mを1分」として表示するルールになっています。坂道や信号、夜道の明るさは数字に表れないので、内見のときに実際に駅から歩いてみるのが確実です。

4築年数は「1981年6月」が目安になる

建物の耐震基準は1981年（昭和56年）6月に大きく見直されました。この日以降に建築確認を受けた建物は、いわゆる新耐震基準で設計されています。募集図面の「築年月」が1981年前後の物件は、管理会社に建築確認の時期や耐震診断の有無を確認すると安心です。東京都の耐震ポータルサイトでも、建物の耐震化について案内しています。

築5年以内・相場11.7万円 11.6万円/月管理費等 10,000円 1K・25.4㎡・築5年 江東区　東大島駅徒歩9分 この部屋を見る → VS 築31年以上・相場6.2万円 6.5万円/月管理費等 3,000円 1K・17㎡・築38年 杉並区　東高円寺駅徒歩5分 この部屋を見る →

築年数がたっていても、室内をきれいに改装している部屋は少なくありません。写真で室内の状態をよく確かめましょう。

写真は当サイトに掲載中の物件です（家賃が相場に近い部屋を自動で選んでいます）。

築30年を超えると家賃は大きく下がります。古い建物でも室内をリフォームした部屋は多いので、「築年数」「リフォームの有無」「耐震性」を分けて考えると選択肢が広がります。

5広さは「間取り」より「㎡」で比べる

同じ1Kでも広さはさまざまです。家具を置いたときの暮らしやすさは㎡数で決まるので、間取り名だけで判断せず、専有面積を必ず確認しましょう。東京都全体の間取り別の中央値は次のとおりです。

表1　間取り別の専有面積・賃料の中央値（東京都・掲載物件）

間取り図で見比べると、広さの違いがよくわかります。それぞれ東京都の相場に近い家賃の部屋を選びました。

1R・20.2㎡ 7.3万円/月管理費等 5,000円 1R・20.2㎡・築33年 杉並区　浜田山駅徒歩5分 この部屋を見る → 1K・20.3㎡ 10.2万円/月管理費等 10,000円 1K・20.3㎡・築6年 新宿区　下落合駅徒歩3分 この部屋を見る → 1LDK・37.2㎡ 18.6万円/月管理費等 15,000円 1LDK・37.2㎡・築1年 墨田区　押上〈スカイツリー前〉駅徒歩3分 この部屋を見る → 2LDK・56.2㎡ 23.5万円/月管理費等 15,000円 2LDK・56.2㎡・築2年 板橋区　要町駅徒歩14分 この部屋を見る →

図　間取り図の比較（左上の小さな写真は同じ部屋の室内）。写真は当サイトに掲載中の物件です。

6ハザードマップで災害リスクを確認する

川や海に近い低い土地では、大雨や高潮のときに浸水しやすい場所があります。国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、住所を入れるだけで洪水・土砂災害・高潮などのリスクを地図で確認できます。各区のハザードマップへのリンクは、23区の住まいガイドの各ページにまとめています。

部屋が2階以上でも、建物の入口や電気設備が浸水すると生活に影響します。不安な場合は、管理会社に過去の浸水の有無を聞いてみましょう。

7契約条件と「退去時」のルールを先に知っておく

• 定期借家かどうか：定期借家契約は期間が来ると更新されずに終わるのが原則です。長く住みたい人は「普通借家」かを確認しましょう。当サイトの検索では「定期借家を除く」で絞り込めます。
• 更新料：2年ごとに家賃1か月分前後の更新料がかかる物件があります。
• 退去時の費用：普通に暮らしていてできた傷みや、年数がたって自然に古くなった分は、原則として貸主の負担という考え方が、国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに示されています。
• 東京ルール：東京都では、契約前に退去時の費用負担などを説明するよう定めた条例があり、都の賃貸住宅トラブル防止ガイドラインでわかりやすく解説されています。

内見チェックリスト

内見は見るところを決めておくと、短い時間でも比べやすくなります。スマートフォンで開いたまま、チェックしながら使えます。

よくある質問